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储备银行的备忘录真正说明负面负债

<p>澳大利亚储备银行(RBA)关于住房税收问题的备忘录正在激起关于竞选活动中对负资产负债和资本利得税的拟议变更的辩论</p><p>2014年12月9日的备忘录确实反驳了政府的变更主张负面负债将对房价产生不利影响,虽然这绝不是其预期目的该备忘录是对两周前金融系统调查报告的回应</p><p>调查指出,减少资本收益税减免将“导致更多在经济中有效分配资金,“即”投资者住房的税收待遇......倾向于鼓励杠杆和投机性投资,“并且”住房是金融体系和经济系统性风险的潜在来源“澳大利亚央行通常不愿就其职权范围之外的政府政策方面发表评论,并且没有就是否需要对长期存在的变化发表任何意见对住房投资的处理然而,在12年前生产力委员会的调查中,澳大利亚央行指出:“......澳大利亚的税收安排对住宅房地产投资者比对其他国家的安排更有利”它还继续值得注意的是,较高比例的澳大利亚纳税人被吸引到房地产投资以减轻他们的税收负担并减少投资者的需求将允许首次购房者的更多需求,而不会增加需求和价格的整体压力</p><p>澳大利亚央行提交的建议也可能导致更稳定的住房市场当时,住房投资者占澳大利亚金融机构贷款总额的45%以上1999年,当霍华德政府修改资本收益的税收待遇时,这一比例低于32%使其对投资者(在房地产和其他资产方面)更加慷慨在全球金融公司之后回落至36%左右2015年上半年,澳大利亚审慎监管局(APRA)已经要求银行收紧房地产投资贷款的贷款标准,现在这一比例已经超过了50%</p><p>向投资者提供的新住房贷款已降至约45%这里要注意的关键点是,APRA对银行贷款标准的强制执行也会影响投资者的需求,因为工党目前的政策也有意,没有任何对房地产价格产生明显的不利影响政府严格执行外国投资法规,旨在防止外国人购买既定房产(有限情况除外),以及削减对已建房产的首次购房者的补助金,同时提高对第一批房产的补助金在州一级新住宅的时间购买者,都未能抑制投资者对财产的需求</p><p>换句话说,政府ents正试图通过这些政策来减少对购买已建成住宅的需求(澳大利亚房地产投资者90%的借款用于购买已建成的住宅),同时鼓励需求,从而建造新房产这正是反对派所做的建议改变负面负债和资本利得税折扣试图做到这一点工党试图降低投资者在2017年7月1日之后购买既定房产的吸引力</p><p>结果,既定住房的价格应该比否则 - 从想成为本土购房者的角度来看,这是一件好事但是,反对党建议“祖父”现有负面投资的投资者来自这些变化</p><p>这意味着任何人都有负面的房地产投资</p><p> 2017年6月30日仍可以将其利息成本超过其净租金收入与其他应纳税所得额相抵消e没有理由期望投资者会集体出售他们的投资,并且现有房产的价格会比其他政府措施的价格下降得多</p><p>这正是澳大利亚央行备忘录所说的: “只有在没有改变的情况下”才会出现“大规模出售负面杠杆产业”的风险“澳大利亚央行的说明也提出了负面负债变动可能会促使”租金可能增加“的可能性 - 联盟一直在迅速抓住这一点</p><p>据推测,这种关注反映了一种假设,即如果对现有资产进行修改负面的资产负债安排,这些变化将适用于新房产和既定房产(因为金融系统调查的建议促使这份员工备忘录没有对两者作出任何区分)反对党的政策是为投资者保留现有的负面资产负债安排在新住宅中存在风险,它最终可能会增加建筑商的利润率,而不是增加新住房的供应量</p><p>然而,就后者而言,

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